César Birotteau, parfumeur à Paris enrichi par le succès de produits cosmétiques innovants, adjoint au maire et récipiendaire de la Légion d'honneur, décide de transformer son logement en appartement luxueux pour donner à la fin de l'année 1818 un bal à l'occasion du retrait des troupes d'occupation de la France. Ses projets somptuaires, qui effraient sa femme et son fidèle employé Anselme Popinot. Ils lui donnent un vertige d'ambition qui l'amène à risquer toute sa fortune. Le notaire Roguin flaire en Birotteau une dupe potentielle et il l'entraîne dans une affaire de spéculation immobilière massive dans le quartier de la Madeleine à Paris.